O comprador herda todas as dívidas do imóvel?

Depende. IPTU é responsabilidade do novo proprietário (dívida acompanha o imóvel). Condomínio também, mas em alguns editais a Caixa quita débitos anteriores.

Como saber quanto o imóvel deve de condomínio?

Solicite uma certidão de débitos condominiais junto ao síndico ou administradora antes de fechar a compra.

Quem paga IPTU e condomínio atrasados do imóvel da Caixa?

Regras sobre responsabilidade por débitos de IPTU e condomínio em imóveis arrematados em leilão ou venda direta da Caixa.

Quem paga os débitos?

A responsabilidade por IPTU e condomínio atrasados em imóveis de leilão/venda da Caixa depende do que diz o edital e da legislação aplicável.

IPTU

O IPTU é obrigação propter rem (acompanha o imóvel). Em tese, o novo proprietário responde por débitos anteriores. No entanto:

Em arrematação judicial, o STJ entende que débitos anteriores são sub-rogados no preço (arrematante não paga)
Em venda direta/extrajudicial da Caixa, depende do edital — muitos transferem a responsabilidade ao comprador
Verifique SEMPRE o edital e a certidão de débitos na prefeitura

Condomínio

Também é obrigação propter rem. A jurisprudência majoritária entende que:

O novo proprietário responde por débitos condominiais anteriores
Mesmo em leilão, o condomínio pode cobrar do arrematante
Débitos altos de condomínio (R$ 10k-50k+) podem inviabilizar a compra

Como verificar

IPTU: solicitar certidão de débitos na prefeitura municipal
Condomínio: solicitar declaração de débitos à administradora ou síndico
Somar esses valores ao custo total da aquisição

Negociação de débitos

Prefeituras frequentemente oferecem programas de parcelamento (REFIS)
Condomínios podem negociar desconto para pagamento à vista
Use os débitos como argumento para desconto adicional na proposta

Atenção: As regras sobre responsabilidade por débitos variam conforme a modalidade e o edital. Não assuma que está isento sem confirmar no documento oficial.